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業界研究

不動産

概要

不動産・不動産管理業界は、土地を取得してそこに建物を建設して分譲するほか、賃貸物件として貸し出したり、仲介するなど、建物に住みたい人と売りたい人(または貸したい人)をつないでいる。
ビル管理・メンテナンス業界は、オフィスビルの快適な環境を守っている。セキュリティ業界は、住宅やオフィスビルでの安全を守る役割を果たしている。

不動産・不動産管理業界

住みたい人と売りたい人、貸したい人をつなぐ

不動産業界のビジネスには、大きく分けて4つの分野がある。

住宅を買いたい人にマンションや戸建住宅を販売する分譲ビジネス、住宅を借りたい人に貸す賃貸ビジネス、買いたい人や貸したい人に土地や住宅を紹介する仲介ビジネス、分譲マンションなどの設備を管理する管理ビジネス。

分譲価格や賃料など不動産の価格は、立地や条件、時期によって、大きく変わるのが特徴だ。

円安効果もあり不動産も爆買い

中国人を中心にした、日本国内の百貨店や家電量販店、ドラッグストアーなどで大量の商品を一気に購入するいわゆる「爆買い」はよく知られているが、不動産市場においても「爆買い」が進んでいる。

その原因の1つは、円安。

2012年に1ドル80円前後だった日本円は、2015年には120円台にまで円安が進んだ。
つまり、1億2,000万円のマンションを米ドルで購入する場合、2012年では150万ドル必要だったが、2015年では50万ドル安い100万ドルで購入できることになる。

また、諸外国の大都市の住宅価格はすでにかなり上昇しており、投資に対する利回りがおおむね2%前後と言われているが、日本は地域によって異なるものの4〜6%程度と高いこと、さらに、短期的には東京オリンピック・パラリンピックに向けて不動産価格が上昇すると見ている投資家が多く、転売による利益を見込んでいることも「爆買い」に拍車をかけている。

中古住宅・リフォーム住宅の活性化を目指す

国土交通省では、「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」を立ち上げるなど、中古住宅市場の拡大や活性化に向けた取り組みを行ってきた。
新築住宅は、資材価格や人件費の上昇、用地取得競争の激化などもあり、価格上昇が避けられない状況。

一方で、中古住宅の魅力は、差は縮小傾向にあるものの新築住宅と比べて価格が安いこと。
だが、耐震性などの性能面での不安や、見た目の古さで敬遠している人が多いのも事実だ。

そんな中、「2014年度税制改正大綱」では、中古住宅流通やリフォーム市場の拡大・活性化に結びつく特例が盛り込まれていることに注目したい。

注目点は2つあり、1つはリノベーション物件に対する税制の優遇措置。
リノベーション物件とは、大規模改修を行い、性能や機能を変更して価値を高めた物件で、近年増加傾向にある。
今回は、こうした物件の購入に関して、所有権移転登記の税率が期限つきで軽減された。

2つ目は、中古住宅を購入したときに受けられる“住宅ローン減税”などの優遇措置の適用条件の拡充。
これまでは、耐震基準に適合した住宅でなければ優遇措置は受けられなかったが、今後は、購入後に耐震基準に適合するよう改修を行った場合も、優遇措置が認められるようになった。

不動産業界にも影響の大きい2020年開催の東京オリンピック・パラリンピック

東京オリンピック・パラリンピック開催の経済効果については、さまざまな試算があるが、おおむね数兆円とされており、具体的には建築・不動産に関しての影響が大きいとするものが多い。

すでに、オリンピックの競技地区に近い、いわゆる“湾岸エリア”のマンションは活況となっており、地域によっては価格が大きく上昇した中古マンションもある。
また、選手村には多数の居住棟の建設が予定されており、オリンピック終了後は分譲マンションなどに生まれ変わる予定だ。

資産価値の上昇も含めると、不動産業界の受ける恩恵は大きいといえるだろう。

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豆知識

年々増え続ける空き家。空き家対策を支援する法律も施行

高齢化の影響もあり誰も住んでいない空き家が増え続けている。

5年ごとに実施されている総務省統計局の「住宅・土地統計調査」によれば、2013年10月1日現在の全国の総住宅数は6,063万戸と、2008年と比較すると304万戸(5.3%)の増加となっている。

そのうち、空き家は820万戸で、13.5%を占めている。
空き家数も前回(2008年)の調査から62.8万戸(8.3%)増加しており過去最高を記録、空き家は年々増加傾向にある。

また、増加した62.8万戸の空き家のうち、一戸建ての空き家は49.6万戸と79.0%を占めており、一戸建ての空き家の増加が著しくなっている。

なお、別荘などの二次的住宅を除いた空き家率が最も高い都道府県は山梨県で17.2%、続いて愛媛県16.9%、高知県16.8%、徳島県16.6%、香川県16.6%と四国の4県が続いている。

一方で、最も空家率が低いのは宮城県で9.1%、続いて沖縄県9.8%、山形県10.1%となっている。
誰にも管理されず放置されているため、治安上の問題も指摘されていて、所有者に対して適切な管理を勧告するなど定めた条例がすでに多くの自治体で設けられていた。

ただし、自治体の対応だけでは限界があるとの声もあり、2015年5月26日に「空き家対策特別措置法」が完全施行(2015年2月26日に施行されたものの、一部の条文が保留されていたため)。
この法律は具体的な施策までを定めたものでなく、基本指針を示しているものだが、法律的根拠を与えることで市区町村が空き家対策を行いやすくなったことは間違いない。

例えば、保安上の危険があったり衛生上有害な空き家については解体の勧告や強制対処ができる規定や、空き家対策にかかる費用の補助なども明記されている。

一方で、民間ではこうした空き家を利用した「空き家ビジネス」も広がっており、空き家をリノベーションして売買する、複数人にシェアハウスとして貸し出すといった事例も増えてきている。

また、空き家管理を行う企業も登場しており、新たなビジネスモデルの構築が期待されている。

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業界関連用語

●プロパティマネジメント(Property Management)
土地や建物などの不動産に関する管理や最適化を行う業務のことをいう。
具体的には建物の物理的な管理・維持、テナントや賃借人の誘致・交渉、賃料の請求・回収、トラブル時の対応などがある。

十分なメンテナンスを怠ると、経年変化で設備の陳腐化や資産価値の下落をもたらすことになる。

そのため資産価値の向上には、最新のIT化への対応や、さらなる防災対策などを加えた、適切なプロパティマネジメントが求められている。


●空中権
土地の上空の空間を利用する権利または未使用の容積率(敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合)を移転する権利のこと。

東京駅の復元工事に要した資金500億円は、この空中権を周囲に移転・売却することで得たとして話題になった。


●J-REIT(ジェイ・リート)
J-Real Estate Investment Trustの略語で、「日本版不動産投資信託」のこと。2001年スタート。

投資家から集めたお金を、投資会社が分散して複数の不動産に投資し、その運用から得られる賃料収入などの収益が投資家に還元される仕組み。

当初はオフィスビル主体だったが、次第に商業施設や店舗、住宅などへと多様化している。

2001年スタート時のJ-REITの時価総額は2,216億円(12月末時点)、その後順調に増加し2007年には5兆1,510億円(同)にまで増加した。

リーマンショックの影響で、2008年には2兆6,553億円(同)まで落ち込んだが、アベノミクス効果による不動産への見直しもあって2012年から活況となり、2014年には10兆円を突破。
2015年は10兆5,603億円(同)となっている。

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どんな仕事があるの?

●分譲営業
不動産を買いたい人に向けて、商品の魅力を紹介するほか、契約のための調整・交渉を行う。モデルルームやチラシなどからの反響型営業が中心。

●仲介営業
不動産を借りたい人に向けて、ニーズに合う物件を紹介したり、貸したい人との条件交渉を代行する。

●土地の仕入
商業ビルや分譲マンションなどを建設するための土地を調査・分析し、土地所有者から土地を仕入れる。

●プロパティマネジメント
ビルや住宅を1つの財産と考え、テナントの募集から設備メンテナンスまで、資産価値を高めるためのプランを練って、運営を管理する。

●マンション管理
賃貸・分譲マンションが快適、安全であるように見守り、管理をする。管理組合の運営補助や管理費などの調整・交渉なども担当する。

●管理技術
マンションなどの建物設備点検や修繕計画立案など、技術面での管理を担当する。

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