業界の現状と展望

環境衛生からセキュリティまで快適環境を支える

オフィスビルは、朝早くから夜遅くまで多くのスタッフが集まる空間だけに、電気や通信、空調、給排水、エレベーターなどの各設備のほか、環境衛生や警備、防災など、快適なビル環境を保つためのいろいろな管理が必要となる。

それを取りまとめるのが、ビル管理・メンテナンス会社の仕事。
空き室があればテナント誘致をしたり、長期的に運営できるよう修繕計画を立てたりするなど、常に快適で魅力的なビルであり続けるために尽力している。

市場は安定するも、人材確保に課題。派生する関連サービスや新規事業も

オフィスビルに関しては、再開発地区や都心では、高いセキュリティや通信環境を備えた最先端ビルなど、年々高機能化している。それに伴い、管理する側の専門知識や技術も一層の多様化、高度化が求められている。人材の確保が難しい中で、優秀な人材の育成も課題となっている。

管理・メンテナンスの対象はオフィスビルに限らず、病院、マンション、官公庁、商業施設などさまざまで、まだ拡大の余地はあると考えられる。また、ビル管理業務の拡大を目指す一方で、長期的にはビル管理以外への進出の可能性を示している企業も多く、ビル管理から派生する関連サービス領域への進出や、異業種との協業もあり得る。

今後はよりきめ細かなニーズに基づいた対応が重要になってくる。大手の寡占が進むと見られる一方、抱えている仕事内容が多様であることから、特定の業務・分野についての専門性を高めた中小の企業が強みを発揮できる業界でもある。

矢野経済研究所によれば、2020年度の国内ビル管理市場は前年度比1.0％減の4兆2,337億円と見込んでいる。コロナ禍で、テレワークの実施や事務所スペースの削減、商業施設の営業自粛などがあった中でも、大きく落ち込むことはなかった。2021年度については、同0.9％増の4兆2,724億円と予測している。景気の変動を受けにくい業界と言われており、コンスタントなストック収入が特徴だ。

業界では、引き続き人材不足という課題を解消しつつ、新たな業務運営のあり方も模索している。コロナ禍で密を避けるため、人の手によらない管理業務のニーズが高まったこともあり、清掃ロボットや警備ロボットの活用なども進展。労働集約型産業と言われる業界にとって、デジタル化による効率化のメリットは大きい。また、大手の管理会社の中には、値上げをしぶる物件からの撤退も視野に、量から質への戦略に転換するところもある。一方、独立系の管理会社がそうした撤退物件の受け皿となり、管理だけでなく修繕工事などの周辺サービスも含めて受注するケースも増えつつある。

注目を浴びるセキュリティ関連市場

セキュリティ業界では、法人・個人を問わず、防犯システムの導入や警備などを行っている。泥棒（空き巣・居抜き・忍び込み）といった身近な犯罪の脅威だけでなく、世界各地で発生するテロによる爆発事件や凶悪犯罪に直面している現在。自宅への防犯カメラの設置など個人の防犯意識の高まりに加え、高齢者向けサービスの多様化、ドローンを利用した飛行型警備用ロボットなど、さまざまな切り口でセキュリティ市場が注目されている。

街頭監視、駅や空港、宿泊施設や商業施設、オフィスビルなどでの入退室・情報管理、サイバー空間など、多様なニーズが徐々に現実のものとなっており、セキュリティ関連製品の需要も本格化している。

また、個人が自宅でホームセキュリティサービスに加入するケースも増加傾向、「あおり運転」対策のためにドライブレコーダーを取り付けるなどの、自動車分野の伸びも期待されている。

他にも、指紋が鍵になるシステムや、ネットワークカメラ（防犯・監視カメラ）や赤外線センサーで監視するシステム、24時間対応のコンシェルジュサービスなど、付加価値の高いセキュリティサービスにも注目が集まっている。

最先端技術を使った警備システムの構築と事業化に注目

コロナ禍でのイベント中止や規模縮小は、業界にとって大きなマイナス要因となった。一方で、コロナ禍で、安心・安全への意識が高まったこともあり、警備の必要性や重要性が再認識された面もある。ただし、東京オリンピック・パラリンピックを異例の14社によるJV（共同企業体）で臨んだように、人材不足の解消は大きな課題だ。

人との接触をできる限り避ける非接触技術、AIを使った顔認証や防犯カメラ画像分析、5Gによるバーチャル警備員、警備ロボットやドローンの現場導入など、人の手によらない新しいセキュリティシステムや監視システムは注目だ。

業界関連⽤語

新型コロナウイルス感染症対策にドローン

2020年年初に出現した新型コロナウイルス感染症。中国でのドローンを使った感染症対策が注目を浴びた。報道された映像では、ドローンがSF映画さながらに上空からパトロールを開始、屋外で麻雀やカードゲームをしていると、ドローンが家に帰ることを音声でうながしたり、マスクをしていない人に注意を呼び掛けたりしている。ドローンの実用化と技術力の高さを見せるとともに、ドローンが大衆監視や社会統制の機器として使用される可能性を示唆していると指摘する声もあり、話題になった。

建物のLCC

Life cycle costの略で、建物を建設してから、運用、廃棄に至るまでにかかるすべてのコスト。
建物は竣工後も、修繕・更新費、運用費、保守・管理費などが必要で、解体廃棄に至るまでに要するコストは建設費の3～4倍といわれている。

そのため、建物の運営や修繕・更新などのプロパティマネジメントを適切に行うかどうかで、発生する費用や建物の寿命が大きく変わる。また、建物によって異なるので、最適かつ長期的なマネジメントが必要。

プロパティマネジメント（Property Management）

土地や建物などの不動産に関する管理や最適化を行う業務で、建物の物理的な管理・維持、テナントや賃借人の誘致・交渉、賃料の請求・回収、トラブル時の対応などがある。

十分なメンテナンスを怠ると、経年変化で設備の陳腐化や資産価値の下落をもたらすことになり、資産価値の向上には、最新のIT化への対応や、防災対策などを加えた、適切なプロパティマネジメントが求められている。

ソフトターゲット

警備や監視が手薄で攻撃されやすい標的のこと。多くの人が集まる繁華街や施設などはテロの標的になりやすく、海外では博物館、劇場、レストラン、空港、コンサート会場といった場所で実際にテロ事件が発生している。また、近年は爆発物や銃といった武器を使わず、人混みに車両が突入するというケースも増えている。日本でもソフトターゲットに対する対策が急務といえる。

どんな仕事があるの︖

ビル管理・メンテナンス業界の主な仕事

・設備・施工管理
電気、空調、エレベーターなど設備の定期点検を担当し、安全な運営を支える。

・運営管理
ビル運営をスムーズにするための管理を担当。入居者やテナントとの賃貸契約や契約更新、要望への対応などを担当する。

・営業
立地や建物の種別を踏まえてビルの管理計画を立て、オーナーに提案する。

・プロパティマネジメント
ビルを1つの財産と考え、テナントの募集から設備メンテナンスまで、資産価値を高めるためのプランを練って、運営を管理する。

セキュリティ業界の主な仕事

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